Satura rādītājs:
- Brīvība vienoties par maksājumu noteikumiem
- Pircējs iegūst tūlītēju piederību, bet ne nosaukumu
- Kas notiek, ja Pircējs nevar samaksāt
- SAFE akts
Zemes līgums ir pārdevēja finansēšanas veids.Tā darbojas kā hipotēka, bet bankas vietā, kas sniedz finansējumu, pārdevējs periodiski maksā nekustamā īpašuma pārdošanu. Pircējam parasti ir atļauts pārvietoties uz īpašumu, tiklīdz līgums ir parakstīts, bet viņam nav tiesību uz īpašumu, kamēr viņš nav pabeidzis maksājumus. Indiana ir mainījusi tradicionālo zemes līgumu likumu, lai padarītu to taisnīgāku pircējam.
Brīvība vienoties par maksājumu noteikumiem
Pircējs var pieprasīt pārdevēja finansējumu, ja viņš nespēj iegūt kredītu vai nevar atļauties veikt priekšapmaksu. Tā vietā, lai zaudētu pircēju, pārdevējs var piekrist pārdot to līgumā. Maksājuma noteikumi saskaņā ar zemes līgumu parasti ir elastīgāki nekā ar trešās puses finansējumu, lai gan tiem nav jābūt. Daudzi pārdevēji piekrīt atteikties no priekšapmaksas, piemēram, apmaiņā pret augstāku pirkuma cenu. Pusēm ir plaša brīvība apspriest noteikumus saskaņā ar Indiana kontaktu likumu.
Pircējs iegūst tūlītēju piederību, bet ne nosaukumu
Pircējam parasti ir tiesības uz īpašumu, tiklīdz viņš ir parakstījis līgumu, tiklīdz viņš piedāvā priekšapmaksu vai tiklīdz viņš maksā pirmo periodisko iemaksu. Pēc tam pārdevējam vairs nav tiesību ieiet īpašumā, nekā saimniekam jāierodas īrētā īpašumā. Tomēr īpašuma tiesiskais īpašums paliek pie pārdevēja līdz brīdim, kad pircējs veic pēdējo plānoto maksājumu. Pārdevējs arī saglabā īpašumtiesību dokumentu. Tas neļauj pircējam mēģināt pārdot vai finansēt proeprty, ka viņš vēl nav pilnībā pieder. Kad pircējs veic pēdējo maksājumu, pārdevējam ir pienākums palīdzēt pircējam nodot titulu.
Kas notiek, ja Pircējs nevar samaksāt
Lielākais trūkums saistībā ar zemes līgumiem ir tas, kas notiek, ja pircējs nevar samaksāt. Agrāk pircējs, kurš neizpildīja saistības, zaudētu visu savu ieguldījumu, un pārdevējs varēja konfiscēt īpašumu, neizmantojot ierobežošanas procedūras. Tātad, pat ja pircējs maksāja 99 maksājumus un nokavēja tikai vienu, viņš varēja zaudēt visu. Indiana ir pārveidojusi savus likumus, lai novērstu situāciju, kad pircējs nepilda daudzus maksājumus. Ja pircēja pašu kapitāls īpašumā noklusējuma brīdī ir "nozīmīgs", kā noteikts likumā, pārdevējam ir jāuzsāk oficiālas ierobežošanas procedūras tiesā, nevis vienkārši jāpārņem īpašums. Pircējam ir tiesības uz kompensāciju par uzkrāto pašu kapitālu, pirms pārdevējs var atgūt īpašumu.
SAFE akts
2008. gada Hipotēku licencēšanas likuma „Droša un taisnīga izpilde” ("SAFE akts") noteikumos ir prasīts, lai valstis pieņemtu tiesību aktus, kas paredz licenču izsniegšanu nekustamā īpašuma aizdevuma devējiem. Indiana SAFE akts stājās spēkā 2010. gada jūnijā. Tas prasa, lai puses, kas paplašina finansējumu nekustamā īpašuma iegādei, tai skaitā pārdevējiem, kas veic zemes līgumus, tiktu licencētas. Licencēšanas process ir dārgs un laikietilpīgs. Jums nav jāiegūst licence, tomēr, ja jūs pārdodat mājas, kuru esat iepriekš dzīvojis, pārdodiet īpašumu tiešajam radiniekam vai pārdodiet komerciālas ēkas.