Kas ir hipotēku apdrošināšanas prēmija?

Federālā mājokļu pārvalde nesniedz aizdevumus vai pērk tos kā Fannie Mae un Freddie Mac. Tā vietā, FHA apdrošina hipotēkas, kas nozīmē, ka FHA atmaksā bankas zaudējumus, ja jūsu aizdevums nokļūst noklusējumā - tāpat kā auto apdrošinātājs maksā jūsu prasību sadursmē. Protams, nauda ir jānāk no kaut kur. Lai finansētu savus potenciālos zaudējumus, FHA lūdz aizņēmējiem samaksāt divu veidu hipotēku apdrošināšanas prēmijas: sākotnējā MIP ieskaita aizdevumu noslēguma un mēneša MIP, kas samaksāta kopā ar ikmēneša hipotēku maksājumu.

MIP ir hipotēku apdrošināšana, kas attiecas uz FHA apdrošinātiem aizdevumiem. Kredīts: doockie / iStock / Getty Images

Apdrošināšana pret aizņēmēju noklusējuma

Atšķirībā no parastajiem hipotēkām, FHA apdrošinātajiem kredītiem ir nepieciešams tikai 3,5 procentu maksājums, lai slēgtu. Tas padara FHA aizdevumus par riskantu piedāvājumu. Ja mājokļu cenas pat nedaudz samazinās, pārdošanas ieņēmumi var nebūt pietiekami, lai segtu aizdevuma izmaksas, ja bankai ir jāizslēdzas. Lai segtu savus zaudējumus, FHA apkopo MIP no katra aizņēmēja un maksā tos par skaidras naudas daudzumu, kas pazīstams kā Savstarpējās hipotēku apdrošināšanas fonds. FHA izmanto MMI fondu, lai samaksātu aizdevēja zaudējumus, ja nokavējāt savu aizdevumu. Bez šīs naudas FHA nespētu apdrošināt aizdevumus ar šādiem zemiem maksājumiem.

Ikviens maksā

MIP ir obligāta visiem FHA aizdevumiem neatkarīgi no aizņēmēja summas. Tomēr aizņēmēji ar lielākiem maksājumiem maksā MIP par īsāku laiku. Tātad, ja jūs nolaidīsiet mazāk par 10 procentiem, kā to dara lielākā daļa FHA aizņēmēju, jums ir jāmaksā MIP par visu aizdevuma mūžu. Ja jūs nolaidīsiet 10 procentus vai vairāk, maksā MIP par 11 gadiem vai līdz aizdevuma termiņa beigām, atkarībā no tā, kas notiek vispirms.

Sākotnējā MIP maksā slēgšanas brīdī

Visi FHA aizņēmēji maksā sākotnējo MIP vai UFMIP slēgšanas brīdī. Likme ir 1,75 procenti no aizdevuma summas neatkarīgi no aizdevuma termiņa vai iemaksas lieluma. Tātad, ja jūs aizņemat $ 200,000, jūsu sākotnējā MIP būtu 3500 ASV dolāri neatkarīgi no tā, vai jums ir 15 vai 30 gadu aizdevums. FHA automātiski aizpilda maksājumu jūsu kredīta atlikumam - jums nav jāmaksā nauda. UFMIP ir vienreizēja maksa. Pēc tam, kad jūs to maksāsiet, jums vairs netiks pieprasīta šī nauda.

MIP ikmēneša maksājums

Gada MIP ir sarežģītāka, jo likmes ir atkarīgas no jūsu hipotēkas termiņa un jūsu priekšapmaksas summas. Arī FHA mainās ikgadējās MIP likmes ar relatīvu biežumu, tāpēc 2010. gadā izsniegtajam aizdevumam būs atšķirīgas likmes nekā 2015. gada aizdevumam. Publicēšanas brīdī 30 gadu aizdevumam ar minimālo iemaksu 3,5% gadā ir jāmaksā MIP 0,85 procenti no aizdevuma summas. Aizņēmējiem ar 15 gadu hipotēku procentu likmes svārstās no 0,45 līdz 0,95 procentiem. Neskatoties uz to, ka to sauc par ikgadējo MIP, jūs faktiski maksājat prēmiju 12 vienādās daļās, kas ietvertas jūsu ikmēneša hipotēku maksājumā.

MIP atcelšana attiecībā uz vecākiem aizdevumiem

Ja jūsu aizdevums ir slēgts pirms 2013. gada 3. jūnija, FHA automātiski atceļ MIP, ja jūsu aizdevuma un vērtības attiecība jeb LTV sasniedz 78 procentus. Jūsu LTV ir summa, ko esat atstājis, lai samaksātu par savu aizdevumu, dalot to ar FHA pēdējo zināmo jūsu mājas vērtējumu - tas parasti būs pirkuma cena. Tātad, ja jūs aizņēmāt $ 200,000, lai iegādātos $ 210,000 mājas, jūsu LTV ir 95 procenti. Kad jūs maksājat aizdevumu līdz $ 163,000, jūsu LTV samazinās zem 78 procentiem un MIP nokrīt. Dažiem 30 gadu aizdevumiem MIP ir jāmaksā vismaz 60 mēnešus, pirms FHA atceļ maksājumu. Pēc aizdevumiem, kas slēgti pēc 2013. gada 3. jūnija, nav iespējams atcelt VIC, izņemot, ja pilnībā atmaksāsiet kredīta atlikumu.