Ja es pārdodu savu māju, vai man būs jāmaksā nodoklis, ja es esmu dzīvojis īpašumā mazāk nekā divus gadus?

Vairāki nodokļu likumi dod labumu mājas īpašniekiem. Viens no tiem, iespējams, visdāsnākais, ir atbrīvojums no nodokļa uzlikšanas peļņai no jūsu galvenā dzīvesvietas pārdošanas. Noteikumi, kas saistīti ar šo atbrīvojumu, prasa minimālos rezidences standartus, kas vērsti uz divu gadu periodu. Ja jūs neatbilstat uzturēšanās prasībām, jums ir jāmaksā nodoklis par jebkuru peļņu, kas radusies, pārdodot jūsu māju.

Mājas pārdošanas atbrīvojuma noteikums

Jūs esat atbrīvots no 250 000 ASV dolāru peļņas - 500 000 ASV dolāru laulātajiem pāriem - jūsu galvenajā dzīvesvietā, ja esat gan dzīvojis, gan piederējis mājai vismaz divus no pieciem gadiem pirms pārdošanas. Interesanti, ka šiem diviem gadiem nav jābūt pēc kārtas vienlaicīgi ar īpašumtiesībām. Piemēram, jūs varētu iznomāt māju kā nomnieku uz gadu, pārcēlās uz diviem gadiem, pēc tam nopirka māju un tur dzīvojāt vismaz vienu no diviem gadiem, kas jums piederēja pirms pārdošanas. Šo atbrīvojumu var izmantot neskaitāmas reizes, bet ne biežāk kā reizi divos gados.

Nodokļa pieaugums

Tikai tāpēc, ka esat pārdevis savu māju vairāk, nekā jūs to iegādājāties, tas nenozīmē, ka jums ir peļņa, ko sauc par apliekamo peļņu IRS izteiksmē. Iegādājoties īpašumu, izmaksas, kas rodas, pārdodot, piemēram, kredīta izmaksas, tiek pieskaitītas īpašuma cenai un kļūst par to, kas tiek saukts par mājas “pamatu”. Ja veicat īpašuma uzlabojumus, piemēram, virtuves pārveidošanu, bēniņu apdari un vannas istabas pievienošanu, šīs izmaksas tiek pievienotas jūsu bāzei, pēc tam tiek sauktas par "koriģēto bāzi". Pārdodot īpašumu, rodas vairāk izmaksu, piemēram, pārdošanas komisijas. Šīs izmaksas kopā ar koriģēto pamatu tiek atņemtas no pārdošanas cenas, lai iegūtu jūsu apliekamo peļņu vai peļņu. Tieši šis skaitlis ir apliekams ar nodokļiem. Ja jūs izpildāt atbrīvojuma rezidenta prasības, pirmais $ 250,000 vai $ 500,000 peļņa ir atbrīvota no nodokļiem. Ja jūs neatbilstat uzturēšanās prasībām, visa peļņa tiek aplikta ar nodokļiem.

Cik tas maksās?

Ja jums ir tiesības uz atbrīvojumu, peļņu, kas pārsniedz atbrīvojuma limitu, apliek ar ilgtermiņa kapitāla pieaugumu. Ilgtermiņa kapitāla pieauguma likme parasti ir 15 procenti, bet maziem ienākumiem tā var būt tik zema kā nulle. Tā ir arī likme, kas attiecas uz visu jūsu dzīvesvietas peļņu, ja jums pieder vairāk nekā gads, bet par kuru neesat izpildījis uzturēšanās prasības. Ja jūs piederat mājai mazāk nekā gadu, peļņu apliek ar īstermiņa kapitāla pieaugumu. Nodokļa likme ir tāda pati kā likme, ko maksājat par saviem parastajiem ienākumiem tajā pašā taksācijas gadā - tas būs no nulles līdz 35 procentiem.

Maksājiet par peļņu, bet nevarat norakstīt zaudējumus

Diemžēl saskaņā ar IRS noteikumiem, ja jūs pārdodat savu galveno dzīvesvietu ar zaudējumiem, jūs nevarat norakstīt vai atņemt šo zaudējumu no citiem kapitāla pieaugumiem vai ienākumiem. Ja jūs pārdodat par zaudējumiem, piemērosiet vienu no trim apstākļiem: Pirmais ir īss pārdošana, kurā jūsu aizdevējs piekrīt pieņemt mazāk nekā tas, kas tam pienākas. Otrajā scenārijā jūs maksājat aizdevējam skaidrā naudā neatkarīgi no tā, kāds ir starp pārdošanas cenu un hipotēku. Trešajā scenārijā ieņēmumi pilnībā atmaksā aizdevējam, bet jūs joprojām parādāt zaudējumus no pārdošanas - jo jūs iegādājāties māju ar lielu iemaksu, samaksājāt aizdevumu vai samaksājāt par kapitāla uzlabojumiem, kamēr jūs piederat mājai.