Satura rādītājs:
Ikreiz, kad iegādājaties aktīvu, piemēram, dzīvojamo, nomas vai ieguldījumu nekustamo īpašumu, jums ir saistīta ar iegādi saistītais izmaksu pamats. Ja iegādājaties vai būvējat īres īpašumu par $ 200,000, jūsu izmaksas būs $ 200,000. Ja jūs vēlāk pārveidosiet īpašumu par 10 000 ASV dolāriem, jūsu jaunais pamats būs sākotnējais pamats $ 200,000, pieskaitot summu, ko tērējat īpašuma konvertēšanai, dodot jums koriģētu pamatu 210 000 ASV dolāru apmērā. Piemēram, ir skaidrs, ka papildinājumi vai kapitāla uzlabojumi palielina īres īpašuma pamatu, bet nolietojuma un negadījumu zaudējumi samazina tā pamatu. Koriģēto bāzi aprēķina, ņemot vērā visus pieaugumus un samazinājumus īpašuma sākotnējā bāzē. Nomas īpašuma koriģētā pamata noteikšana ir svarīga, jo jums būs nepieciešams, lai aprēķinātu pārdošanas peļņu vai zaudējumus, kas savukārt ietekmē jūsu apliekamo ienākumu.
Solis
Nosakiet nomas īpašuma sākotnējo pamatu. Ja iegādājāties vai būvēsiet īpašumu, tas būs iegādes cena vai būvniecības izmaksas. Ja iegādājāties īpašumu kā dāvanu vai mantojumu, jūsu bāze būs patiesā tirgus vērtība iegādes datumā vai koriģētais pamatojums personai, no kuras jūs to iegādājāties. Pieņemsim, ka iegādājāties īpašumu par $ 500,000 - jūsu sākotnējais pamatojums ir pirkuma cena.
Solis
Nosakiet īpašuma papildinājumus vai kapitāla uzlabojumus. Tas palielinās jūsu bāzi par summu, kas iztērēta, lai uzlabotu vai pārveidotu īpašumu. Pieņemsim, ka centrālās apkures sistēmas modernizēšanai tērējat $ 30,000. Ņemot vērā šo papildinājumu, jūsu koriģētais pamats tagad ir 530 000 ASV dolāru (sākotnēji 500 000 ASV dolāru, plus papildinājumi 30 000 ASV dolāru).
Solis
Aprēķiniet īpašuma pārdošanas izmaksas. Pārdošanas izmaksas palielina īpašuma pamatu un ietver visas izmaksas, kas radušās, pārdodot aktīvu pārdošanas darījumos, piemēram, komisijas maksas un nekustamā īpašuma aģentu, juristu un grāmatvežu maksājumi, kā arī reklāmas izdevumi un citas ar to saistītās izmaksas. Ja jūsu kumulatīvās pārdošanas izmaksas ir 10 000 ASV dolāru, koriģētā bāze palielināsies līdz 540 000 ASV dolāriem (530 000 ASV dolāru vecs koriģētais pamats, kā arī 10 000 $ pārdošanas izmaksas).
Solis
Aprēķiniet īpašuma kumulatīvo nolietojumu - tas samazinās jūsu koriģēto bāzi. Pieņemsim, ka jūs turējāt īpašumu piecus gadus, un katru gadu notika 20 000 ASV dolāru vērtības samazināšanās. Jūsu koriģētais pamats tiks samazināts par $ 100,000 ($ 20 000 amortizācija gadā, kas reizināts ar pieciem gadiem). Ņemot vērā kumulatīvo nolietojumu par īpašumu, koriģētais pamats ir 440 000 ASV dolāru (540 000 ASV dolāru vecā koriģētā bāze mīnus 100 000 ASV dolāru kumulatīvais nolietojums).
Solis
Noteikt kumulatīvo nolietojumu par papildinājumiem vai kapitāla uzlabojumiem. Ja centrālās apkures sistēmu divus gadus pazeminājāt no 2. solis katru gadu par 1500 ASV dolāriem, kumulatīvais nolietojums par papildinājumiem vai kapitāla uzlabojumiem būs 3000 ASV dolāri (katru gadu 1,500 USD amortizācija, kas reizināta ar diviem gadiem). Tas samazinās jūsu bāzi, sniedzot jums koriģētu pamatu 437 000 ASV dolāru apmērā (vecs koriģētais 440 000 $ mīnus $ 3 000 kumulatīvais nolietojums).
Solis
Aprēķiniet peļņu no īres īpašuma pārdošanas. Ja jūs pārdodat īpašumu par 600 000 ASV dolāriem, jūsu ieguvums būs 163 000 ASV dolāru (600 000 ASV dolāru realizēta summa, mīnus 437 000 ASV dolāru). Ņemiet vērā, ka augstāka koriģētā bāze dod mazāku pārdošanas peļņu, kas var būt izdevīga nodokļu maksātājiem.