Kā nopirkt ierobežotu māju vai izsolīto īpašumu

Kad māju īpašnieks nespēj veikt laicīgus hipotekāros maksājumus, hipotekārais aizdevējs - parasti banka - var liegt īpašumu. Foreclosure ir juridisks process, kurā īpašnieks zaudē īpašumtiesības uz mājām, un aizdevējs saņem īpašumu vai naudas summu, pārdodot īpašumu. Aizdevējiem ir publiski jāpaziņo, kad viņi sāk slēgšanas procesu, kas ir informācija, ko jūs varat izmantot, ja vēlaties iegādāties īpašumu. Jūs varat iegādāties slēgtu māju pirms izsoles, tās laikā vai pēc tās.

Sagatavošanās pirkšanai

Ja vēlaties iegādāties slēgtu īpašumu, jums būs jāveic daži sagatavošanās darbi, tostarp:

1. Pieejamo rekvizītu identificēšana: Jūs varat pārbaudīt tiešsaistes daudzfunkcionālo pakalpojumu vai MLS, lai mājokļi tiktu slēgti pirms izsoles, mājās, kas tiks pārdotas izsolēs, vai mājās, kas tiek pārdotas tieši no aizdevēja. MLS ir meklēšanas iespējas, kas ļauj jums noteikt īpašību statusu, atrašanās vietu, veidu un cenu diapazonu ierobežošanā.

2. Finansējuma organizēšana: Jums būs jāiegādājas nauda, ​​lai iegādātos slēgtu īpašumu. Izsoles vienmēr ir tikai skaidras naudas.

3. Sazināšanās ar attiecīgo personu: Tas var būt aizdevējs, īpašnieks vai īpašnieka aģents. Veiciet pasākumus, lai pārbaudītu jums interesējošās īpašības.

Pirmspieejas ierobežošanas rekvizītu pirkšana

Parasti no brīža, kad tiek slēgta izsole ar izsoli, ir pagājuši vairāki mēneši. Iepriekšējas piekļuves ierobežošanas laikā jūs varat iegādāties māju, piedāvājot īpašniekam piedāvājumu. Ja piedāvātā summa ir mazāka par atlikušo hipotēku bilanci, darījums tiek saukts par a īsu pārdošanu un jāapstiprina aizdevējam. Īsās pozīcijas pārdošanu parasti pārdod "kā tas ir", kas nozīmē, ka jūs uzņematies finansiālu atbildību par visiem remontdarbiem, kas nepieciešami īpašumam. Izņemot aizdevēja atļauju īstermiņa pārdošanai, iepriekš izsolē iegādāts pirkums ir līdzīgs parastam mājokļa iegādes procesam.

Pirkšana izsolē

Kad ierobežošanas procedūra ir pabeigta, mājokli izsniedz izsolē, parasti vietējā amatpersona, piemēram, apgabala šerifs. Aizdevējs parasti nosaka a rezervi summa - minimālā summa, ko tā pieņems par īpašumu. Pērkot slēgtu māju izsolē, jums:

1. Izprast jūsu valstī izmantoto solīšanas procesu. Dažas valstis pieprasa, lai jūs ienestu visu summu skaidrā naudā vai kases čekā, bet citas pieprasa tikai nelielu iemaksu skaidrā naudā, kas var būt neatmaksājama. Izpētiet savas valsts ierobežošanas likumus un ievērojiet izsoli vai divus, lai apmierinātu procesu.

2. Pārbaudiet apgabala ierakstus par īpašībām, kas jūs interesē, lai atrastu iespējamos darījumus. Jūs varat uzzināt īpašuma aplēsto vērtību, kā arī visas hipotēkas, ķīlas tiesības vai atpakaļnodokļus. Jūs varat būt atbildīgs par dažu vai visu ķīlu zīmes samaksu, ja jūsu cena ir uzvarēta.

3. Pārbaudiet izsoles datumu ar nekustamo īpašumu pārvaldītāju par vajadzīgo īpašumu, jo šie datumi var mainīties dažādu iemeslu dēļ. Lai varētu piedāvāt cenu, jums var būt jāreģistrējas izsolē.

4. Iestatiet cenas ierobežojumu, jo īpaši valstīs, kur jums ir jāsniedz visa summa skaidrā naudā. Jūsu pētījumam vajadzētu informēt par savu ierobežojumu, un tam vajadzētu pasargāt jūs no nesasniegšanas ar uzbrukumu solīšanas karam, kas samazina vai likvidē darījumu. RealtyTrac, MLS saraksta aģentūra, iesaka noteikt savu cenu ierobežojumu 80% apmērā no īpašuma tirgus vērtības, ieskaitot ķīlas tiesības un nepieciešamos remontdarbus.

5. Ja esat jauns, lai solītu cenu, ņemiet no pieredzējušiem pretendentiem savus norādījumus, bet tie tos nedrīkst iebiedēt. Ievērojiet cenu ierobežojumu.

6. Ja jūsu piedāvājums tiek uzvarēts, izsolītājs sniegs jums verifikācijas dokumentus. Pārbaudiet īpašumtiesību iegūšanas procedūru. Dažas valstis pieļauj tūlītēju rīcību, bet citas var pieprasīt dienas vai nedēļas. Uzziniet, vai esat atbildīgs par šerifa izlikšanu no pašreizējiem pasažieriem.

Kad izsolē neizdodas

Ja augstākā cena mājās neatbilst aizdevēja rezervju prasībām, banka kļūst par mājas īpašnieku, kas tagad ir klasificēts kā nekustamā īpašuma īpašnieks vai REO īpašums. Banka var iznomāt izsoļu namu un atkal pārdot īpašumu, un var tikt pieņemti tiešsaistes piedāvājumi. Jūs varat pārbaudīt īpašumu pirms izsoles, lai palīdzētu noteikt cenas ierobežojumu. Jums ir jāreģistrējas, lai pieteiktos REO izsolē, un, ja jūsu piedāvājums ir uzvarējis, nekavējoties sniedziet depozīta summu - parasti no 5 līdz 10 procentiem -, lai gan jūs varētu dzīvot tādā stāvoklī, kas prasa pilnu maksājumu vienlaicīgi. Ņemiet vērā, ka īpašums tiek pārdots "kā tas ir", un jums var nākties izlikt neveiksmīgus pasažierus. Alternatīvi, banka varētu nodot REO mājas pārdošanai kā parastu īpašumu, izmantojot nekustamā īpašuma aģentu.