Kāds ir FHA aizdevumu īres ienākuma koeficients?

Federālā mājokļu pārvalde palīdz aizņēmējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem, piedāvājot elastīgas kvalifikācijas vadlīnijas un minimālus iemaksas. Aģentūra mājokļu un pilsētu attīstības departamentā, FHA apdrošina hipotēkas, atmaksājot aizdevējiem mājokļa īpašnieka saistību neizpildes gadījumā. FHA programmām, kas paredzētas īpašniekiem, arī aizņemties var iznomāt atsevišķu vienību uz īpašumu, vai tas ir duplekss, triplex vai četru vienību; tomēr piemēro nomas ienākumu faktoru.

FHA pieprasa aizņēmējiem atskaitīties par zaudējumiem, izīrējot īpašumu.

Pamati

FHA pieprasa aizņēmējiem iesniegt IRS veidlapas E40 1040 grafiku un pašreizējos nomas līgumus vai nomas līgumus, lai pārbaudītu īres ienākumus.

Nomas ienākumu faktori attiecas uz vienas ģimenes, viena līdz četru vienību mājokļiem. Tā mēra procentuālo īpatsvaru bruto nomas ienākumos, uzskaitot potenciālās vakances, uzturēšanas izmaksas un nomas maksu, ko īpašnieki saskaras ar laiku.

FHA ievēro atbilstošo reģionālo HUD Homeownership Center (HOC) vakances un uzturēšanas faktoru. ASV ir četri HOC - Santa Ana, Philadelphia, Denver un Atlanta.

Aprēķins

FHA izmanto divus galvenos instrumentus, lai aprēķinātu īres koeficientu kvalifikācijas nolūkos: nomas novērtējuma ziņojumu par pieteikumā uzskaitītajiem īpašumiem vai īres īpašībām, kā arī HOC vakances un uzturēšanas koeficientu.

Saskaņā ar HUD datiem visi HOC, izņemot Denveru, izmanto 15% vakanču. Denver savā jurisdikcijā izmanto dažādus vakanču faktorus. Nomas ienākumu koeficients īpašumiem, kas atrodas Santa Anā, Filadelfijā un Atlanta HOC jurisdikcijās, ir 85 procenti; kopējā nomas maksa, mīnus 15 procenti.

Noteikšana

Vērtētājam ir jānosaka to nekustamā īpašuma īres tirgus īre, kuru īres ienākumi tiek izmantoti kvalifikācijas iegūšanai. Piemēram, kvalificējot FHA hipotēkas pretendentu uz dupleksa, aizdevējs nedrīkst izmantot īres likmi, ko aizņēmējs plāno iekasēt, bet īres maksu var pamatoti iegūt saskaņā ar FHA apstiprinātu vērtētāju salīdzinājumu līdzīgiem īres maksājumiem apgabalā. Patiesā tirgus vērtība, kas reizināta ar 0,85, dod nomas ienākumus, ko aizdevējs var izmantot, lai palīdzētu pretendentam saņemt aizdevumu.

Apsvērumi

Kopumā aizņēmējs nedrīkst izmantot paredzamos ienākumus no galvenās dzīvesvietas, kuru viņi atbrīvo, lai iegūtu tiesības iegādāties citu primāro dzīvesvietu ar FHA aizdevumu. Noteikums palīdz nodrošināt, ka aizņēmējam ir pietiekami ienākumi, lai atbalstītu abas hipotēkas, nepildot atbrīvoto īpašumu, iegādājoties jauno. Noteikums neattiecas uz gadījumiem, kad galvenā mājokļa atlaide ir 75% vai mazāka. Tas attiecas tikai uz pamatsummu pārejai uz galveno personu un neietver bona fide nomas īpašumus, kas uzskaitīti aizņēmēja pieteikumā. FHA var veikt izņēmumu attiecībā uz aizņēmējiem, kas pērk citu primāro dzīvesvietu, lai pārliecinātos par darba vietu pārvietošanu.