Indiana kods par nekustamā īpašuma ierobežošanu un īrnieku tiesībām

Ja jūsu vienīgā saistība ar Indiānas valsti ir no Notre Dame futbola skatīšanās vai atceroties smaidošu 6 gadus vecu Ronu Hovardu, dziedājot Gary, Indiana slavas, "Mūzikas cilvēks", iespējams, jūs nezināt, ka Indiana cieta vienu 2006. gada pētījumā „Mana vecā Indiāna mājas: Pētījums par ierobežojošām likmēm” no Dienvidu Indiānas Universitātes ir visaugstākais procentuālais īpatsvars foreclosures valstī 2006. gadā. Gan ierobežošanas process, gan saistītās īrnieku tiesības Hoosier valstī ir izklāstītas federālajā un valsts tiesību aktos.

Indiana pilsētas un priekšpilsētas ir smagi skārušas Foreclosures.

Tirdzniecības ierobežošanas process

Foreclosures Amerikas Savienotajās Valstīs ir vai nu tiesas (tiesā), vai arī tiesas (administratīvās). In Indiana, Foreclosures ir tiesas. Kopš 2011. gada aizdevēju bloķēšana ir bijusi jāsūta paziņojums likumpārkāpējiem vismaz 30 dienas pirms ierobežošanas darbības iesniegšanas tiesā. Viņi ierosina ierobežošanas darbību, iesniedzot prasību un ierakstot to, kas ir pazīstams kā "lis pendens", vai paziņojumu par izskatāmo lietu. Minētajām pusēm ir tiesības pieprasīt norēķinu konferenci, lai īstenotu alternatīvu tirgum ierobežošanai, piemēram, aizdevuma modifikācijai. Tiesa galu galā izdod spriedumu attiecībā uz ierobežošanu tirgū, un, ja tas ir pirmais, izdod rīkojumu par īpašuma pārdošanu.

Īrnieka līdzdalība tiesā

Aizdevēju izslēgšana Indiana var ietvert gan nekustamā īpašuma īpašnieku, gan īrniekus, kas atrodas tirgū, jo īres līgums patiesībā ir interese par īpašumu. Aizdevēja, kas ietver īrnieku, mērķis ir izbeigt īrnieka tiesības, kas saistītas ar īpašumu - tas ir, izbeigt nomu. Tomēr lielākā daļa aizdevēju failu tikai pret aizņēmēju, jo īpaši kopš 2009. gada federālā likuma, kas aizliedz aizdevējiem izbeigt nomu pēc ierobežošanas.

Īrnieku aizsardzība Foreclosure

Federālā aizsargājošo īrnieku atlaišana 2009. gada likumā par aizdevumiem pieprasa aizdevējiem un tirgum ierobežojošiem pircējiem ievērot esošos dzīvojamo ēku nomas līgumus pēc ierobežošanas. Vienīgais izņēmums no šīs prasības ir tad, ja ierobežojošu īpašumu iegādājas persona, kas vēlas ieņemt īres vienību. Beidzoties nomas līgumam vai īrniekiem bez nomas, aizturot aizdevējus un visus pārējos jaunos īpašniekus, tostarp tos, kuri plāno ieņemt vienību, īrniekiem jāpaziņo 90 dienas pirms izlikšanas tiesas prāvas uzsākšanas.

Izlikšana pēc izslēgšanas

Aizdevējam vai citam tirgum ierobežojošam pircējam ir tiesības Indiana izbeigt īres līgumu pēc slēgšanas bez taisnīga iemesla - tas ir, bez nomas iemesla, piemēram, nomas maksas nemaksāšana. Pēc 90 dienu paziņojuma, ko pieprasa federālais likums, īpašnieks veic izlikšanu Indiana, iesniedzot izlikšanas prāvu, ko sauc par nelikumīgu aizturētāju tiesā. Īrniekam tiek nodrošināta uzklausīšana. Ja to apstiprina, izlikšanu veic apgabala šerifs, kurš vispirms ievieto īpašumu un pēc tam piespiedu kārtā noņem visus atlikušos pasažierus.