Vidējie zemes līgumu noteikumi Mičigānā

Iemaksu zemes līgumi, kas pazīstami arī kā līgumi par darbiem, ir dažāda veida nekustamā īpašuma īpašnieka finansējums, kas ļauj pircējam un pārdevējam izlaist bankas apstiprināšanas procesu un tieši sadarboties. Zemes līgumi ir izplatīts veids, kā iegādāties un pārdot īpašumu Mičiganas štatā, un, lai gan katrs zemes līgums var atšķirties atkarībā no darījuma elastības, ir kopīgas iezīmes, kas katrai pusei būtu jāgaida.

Pamatnoteikumi

Tipisks zemes līgums Mičigānā un citur prasa, lai pārdevējs glabātu aktu savā vārdā kā nodrošinājumu, kamēr viņš uz laiku finansē pirkuma pirkumu. Pārdevējs parasti vēlas saņemt 30 gadu aizdevumu, maksājot balonu pēc pieciem vai desmit gadiem. Viņi vienojas par cenu, procentu likmi un priekšapmaksu, kas vidēji ir neliels un svārstās no 1 līdz 10 procentiem. Pārdevējs arī piekrīt uzturēt īpašumu un veikt nepieciešamos remontus, kā arī samaksāt īpašuma nodokļus un apdrošināšanu. Darījumi tiek reģistrēti ar grāfistes darbu reģistratoru.

Maksājumi un nodokļi

Vidējais Michigan zemes līguma nosacījums prasa 30 gadu amortizāciju, kas liek pārdevējam samaksāt visu atlikumu pēc pārdevēja finanšu perioda beigām. Tas parasti tiek veikts, izmantojot pārdevēja refinansēšanu. Maksājumi, ko pārdevējs veic termiņa laikā, uzkrāj viņai taisnīgu daļu; ka pašu kapitāls tiek izmantots, lai refinansētu bankas aizdevumu, un pārdevējs ir pilnībā apmaksāts. Kad tas notiek, pārdevējs nodod īpašumtiesības uz pārdevēju.

Kad lietas notiek nepareizi: atsavināšana

Ja pārdevējs nepilda saistības, Mičigana ļauj pārdevējam ieturēt tiesības, ja vien klauzula ir iekļauta pārdošanas līgumā. Aizturēšana ļauj pārdevējam vienkārši atdot īpašumu pārdevējam, ja viņš atpaliek no maksājumiem un nevar tos veikt. Piegādātājam ir 90 vai 180 dienas, lai izlabotu saistību neizpildi atkarībā no naudas summas, ko viņa ir samaksājusi līgumā. Ja viņa nevar izlabot saistību neizpildi, īpašums tiek atgriezts pārdevējam, un pārdevējs saglabā maksājumus kā likvidētos zaudējumus.

Kad lietas notiek nepareizi: ierobežošana tirgū

Mičigana arī nodrošina pārdevējiem tiesības neierobežot tiesu, ja pārdošanas līgumā ir pārdošanas spēka klauzula. Tas nozīmē, ka pārdevējam nav jāiet cauri tiesas sistēmai, lai atgūtu māju. Pārdevējs var arī izslēgt tiesu saskaņā ar Mičiganas tiesību aktiem, bet tas ir lēnāks un dārgāks. Lielā atšķirība starp atsavināšanu un ierobežošanu tirgū ir tā, ka, atsavinot, pārdevējs var kļūt aktuāls, vienkārši samaksājot atlikušo atlikumu (un tad var palikt īpašumā, ja viņa paliek pašreizējā). Tirdzniecības ierobežošana paātrina pilnu atlikumu; turklāt var piespiest pārdevēju atbildēt par jebkādiem trūkumiem, kas nav apmierināti ar īpašuma pārdošanu.

Pārdevēja noklusējums

Mičigana arī nodrošina aizsardzību pretendentiem gadījumā, ja pārdevējs nespēj nodrošināt skaidru nosaukumu pēc līguma apmierināšanas (tas nozīmē, ka pārdevējs pilnībā maksā pārdevējam). Pārdevējs var nodrošināt tiesas rīkojumu, kas liek pārdevējam nodot aktu. Pārdevējs var arī atcelt zemes līgumu un pieprasīt visu īpašumā samaksāto naudas atmaksu. Visbeidzot, pārdevējs var meklēt papildu naudas zaudējumus.