Satura rādītājs:
Pastāv trīs galvenās komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes, un katra piedāvā priekšrocības. Tas sastāv no ienākumu pieejas, pārdošanas salīdzināšanas pieejas un izmaksu pieejas. Ideāla pieeja jūsu komerciālajam īpašumam būs atkarīga no īpašuma atrašanās vietas un veida.
Ienākumu pieeja
Ienākumu pieeja, kas pazīstama arī kā ienākumu kapitalizācijas pieeja, ir visizplatītākais veids, kā novērtēt komerciālo nekustamo īpašumu. Process ietver vērtības noteikšanu, pamatojoties uz īpašuma ienākumiem, un tas tiek paveikts, izmantojot kapitalizācijas likmi (cap rate). Griestu likme ir būtiska ienākumu attiecība pret tirgus vērtību, un šādi ienākumi un tirgus vērtības ir zināmas, analizējot līdzīgus īpašumus šajā reģionā. Pēc tam ieguldītājs var novērtēt sava komerciālā īpašuma tirgus vērtību, dalot gada ienākumus ar maksimālo likmi. Tātad, ja īpašuma ikgadējie ienākumi ir 100 000 ASV dolāru, un maksimālā likme ir 10 procenti, tad īpašums tiktu novērtēts 1 miljona ASV dolāru apmērā.
Pārdošanas salīdzināšanas pieeja
Pārdošanas pieeja, iespējams, ir visvienkāršākā komerciālā īpašuma novērtēšanas metode. Tas ietver aptaujas veikšanu par tuvākajiem komerciālajiem īpašumiem. Pēc tam tiek reģistrēta šo īpašumu pārdošanas cena. Pēc tam ieguldītāja komerciālais īpašums ņem vidējo šo pārdošanas cenu un koriģē tās augšup vai lejup, pamatojoties uz kvadrātmetriem. Var veikt papildu korekcijas, lai ņemtu vērā ēku uzlabojumus, piemēram, palielinātu autostāvvietu.
Izmaksu pieeja
Izmaksu pieeja ir sarežģītāka komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšanas metode. Vispirms tiek novērtēta īpašuma zemes vērtība vai vērtība bez ēkas. Pēc tam šai aplēstajai zemes vērtībai tiek pievienotas ēkas precīzas kopijas izmaksas. Tad tiek ņemta vērā nolietotā vērtība, kas var tikt attēlota kā ēkas vecuma funkcija. Jo jaunāks īpašums, jo ticamāks novērtējums.
Atbilstošās vērtēšanas metodes izvēle
Ja esat jauns komerciālo nekustamo īpašumu ieguldījums, ir ideāli, ka jūs saprotat katru no trim galvenajām īpašuma vērtēšanas metodēm. To darot, iespējams, ka jūsu novērtējums un īpašuma vērtētāja novērtējums atšķiras. Turklāt katrai no trim metodēm ir savas priekšrocības. Izmaksu pieeja ir izdevīga tiem, kuru īpašums atrodas tālāk no līdzīgām tendencēm, un tāpēc pārdošanas cenas un maksimālās cenas nevar salīdzināt. Ienākumu pieeja ir taisna uz priekšu, ja jums ir dati par vāciņu likmēm, bet tas nav ideāli piemērots daudzdzīvokļu ēku novērtēšanai, jo vakanču rādītāji svārstās. Šādā gadījumā visatbilstošākā būtu pārdošanas salīdzināšanas pieeja.