1031 apmaiņas definīcija

1031 ir arī pazīstams kā "līdzīga veida" apmaiņa un ir Iekšējo ieņēmumu dienesta apstiprināta metode, lai atliktu nodokļus par ieguldījumu īpašuma pārdošanu. Būtībā 1031 valūtas maiņa pārskaita nekustamā īpašuma pārdošanas ieņēmumus uz jauna ieguldījumu īpašuma iegādi. 1031 apmaiņa bieži vien ir diezgan noderīga nekustamā īpašuma investoriem. Pareizi izdarot 1031 apmaiņu, nodokļu maksājumi tiek kavēti, un ieguldītājiem tiek saglabāts neapliekamais kapitāla pieaugums vai peļņa, jo tie pāriet no viena nekustamā īpašuma ieguldījuma uz citu.

1031 un ASV kodeksu

Termins "1031 apmaiņa" izriet no nodokļu likumiem, īpaši Iekšējo ieņēmumu kodeksa 26,1031. Attiecīgā IRC, kas nodarbojas ar 1031 apmaiņu, norāda, ka īpašuma apmaiņā netiek atzīts peļņa vai zaudējumi, ja vien tas netiek turēts produktīvai izmantošanai. Nodaļas 26, 1031 nolūks ir ļaut cilvēkiem, kas nodarbojas ar materiālo, reālo, noderīgo īpašumu, atlikt nodokļa uzlikšanu peļņai. 26., 1031. sadaļa arī īpaši izslēdz nekustamā īpašuma aktīvus, piemēram, akcijas, obligācijas un citus vērtspapīrus.

1031 apmaiņas mehānisms

1031 apmaiņa faktiski ietver vairāk nekā vienu darījumu. 1031. gada apmaiņā viena īpašuma pārdošana nevar notikt bez cita pirkuma. Abas 1031 apmaiņā iesaistītās īpašības ir jāapvieno vienā darījumā, kas kopīgi kļūst par apmaiņu. 1031 apmaiņas sarežģītības dēļ nekustamā īpašuma ieguldītājiem būtu jāizmanto kvalificēti tikai kvalificēti starpnieki, lai palīdzētu viņiem.

1031 Kvalificēti starpnieki

Kvalificēti starpnieki jeb QI ir IRS atzīti mērķi trešām personām, kas ir apstiprinātas, lai rīkotos ar sarežģītu īpašumtiesību apmaiņu. Nekustamā īpašuma ieguldītājs, kurš vēlas veikt 1031 apmaiņu, QI pārvalda atdoto un iegūto īpašumu īpašumtiesību kustību starp nodokļu maksātāju vai nekustamā īpašuma investoru un attiecīgi pircēju un pārdevēju no abām apmaiņā iesaistītajām īpašībām. Esiet uzmanīgi, izmantojot QI, jo maksas, ko tās iekasē, dažkārt var pārsniegt 1031 apmaiņas nodokļu priekšrocības.

Ierobežojumi 1031 apmaiņai

1031 biržās visi pašu kapitāli ir jāinvestē no pirmā īpašuma uz otro, vai arī netirgotā daļa tiks aplikta ar nodokli. Īpašumam jābūt arī "līdzīgam", kas nozīmē, ka tas ir reāls īpašums produktīvai izmantošanai. 1031 apmaiņas pieprasa arī nodokļu maksātājiem, lai 45 dienu laikā no to atdoto īpašumu pārdošanas dienas identificētu savus otro īpašumus. 1031 nodokļu maksātājiem ir arī jāiegūst identificētās otrās īpašības 180 dienu laikā pēc tam, kad ir atteikušies no pirmajiem īpašumiem vai pirms nodokļu nomaksas, atkarībā no tā, kurš datums ir pirmais.

Nodokļu maksājumu atlikšana

"Atlikšana" ir nodokļu maksājuma kavēšanās, kas ir 1031. gada apmaiņas galīgais mērķis, lai gan izvairīšanās no nodokļu maksāšanas nav atļauta. Ja vien nodokļu maksātājs nepārtraukti iesaistīsies 1031. gada apmaiņā, nodoklis par peļņu no katra īpašuma beidzas. Nodokļu maksājumu atlikšanai ir priekšrocības, jo fondi, kas citādi nonāktu nodokļu maksājumos, varētu darboties ieguldītājam. Veicot ieguvumus no 1031 norādītajām īpašībām, pārdodot galīgos identificētos īpašumus, nodokļu maksātājiem ir jāmaksā arī visi nodokļi, kas jāmaksā par visiem ienākumiem.