Satura rādītājs:
- Naudas līdzekļu pārfinansēšanas iemesli
- Punkti un izmaksas
- Ietekme uz pārdošanas pamatu
- Ieguldījumu īpašumu apmaiņa
Skaidras naudas pārfinansēšanas nodokļu izpratnes izpratne ir vienkāršs jautājums, lai saprastu, kas ir valsts nodokļi. Mēs maksājam ienākumus un ienākumus. Naudas pārfinansēšana var šķist ienākumi, jo tā pēc definīcijas dod jums naudu. Tomēr no labklājības viedokļa vislabāk ir mazgāt. Lai gan jūsu kabatā ir vairāk naudas, jūsu īpašumā ir mazāk naudas. Tā kā tas nav uzskatāms par ienākumu, par sākotnējo skaidras naudas maksājumu nav jāmaksā nodoklis. Tomēr refinansēšanā var būt citas nodokļu sekas.
Naudas līdzekļu pārfinansēšanas iemesli
Naudas atmaksas refinansēšana uz jūsu nodokļiem ir tieši atkarīga no tā, ko jūs darīsiet ar naudu. Ja jūs iztērējat, lai uzlabotu savu mājokli, jaunais parāds tiek uzskatīts par "iegādes parādu", un jūsu hipotēkas procenti ir atskaitāmi par pirmo $ 1 000 000 vai $ 500,000 no hipotēkas bilances, atkarībā no tā, vai jūs iesniedzat kā precētu pāri, vai ar kādu citu statusu, piemēram, atsevišķu vai precētu iesniegšanu atsevišķi. Ja jūs izņemat skaidru naudu citiem mērķiem, piemēram, parādu samazināšanai, jūs varat atskaitīt tikai procentus par pirmajiem 100 000 ASV dolāru "mājokļa kapitāla" parādiem.
Punkti un izmaksas
Jebkurus punktus, kas ir saistīti ar jūsu refinansēšanu, var atskaitīt laika gaitā, ja tie tiek piešķirti vai nu iegādei, vai atskaitāmai mājokļa parāda summai. Lai noskaidrotu ikgadējo atskaitījumu, sadaliet kopējo summu, ko jūs iztērējāt punktos ar aizdevuma termiņu (gados). Piemēram, ja esat samaksājis divus punktus, lai saņemtu 30 000 $ 30 gadu aizdevumu, jūsu kopējās izmaksas būtu $ 4000. Jūs varētu norakstīt $ 133 gadā, līdz aizdevums tiks atmaksāts.
Ietekme uz pārdošanas pamatu
Paturiet prātā, ka naudas izņemšana no sava īpašuma neietekmē tās nodokļu bāzi. Ja precējies pāris nopirka īpašumu par 100 000 ASV dolāriem, to turēja vairākus gadus un pārdeva par $ 1 000 000, tad pēc 500 000 ASV dolāru izslēgšanas viņiem būtu ar nodokli apliekams kapitāla pieaugums 400 000 ASV dolāru apmērā. Pat tad, ja pārdošanas brīdī īpašumā bija hipotēka par $ 800,000, un tikai pēc tam, kad bija samaksājuši aizdevumu un brokeru komisijas, viņi saņēma tikai $ 130,000, viņiem joprojām būtu jāmaksā kapitāla pieauguma nodokļi par visu $ 400,000. Tas ir gadījums, kad fakts, ka naudas līdzekļu pārskaitīšana nav apliekama ar nodokli, var atgriezties iekostu īpašniekiem.
Ieguldījumu īpašumu apmaiņa
Naudas izsoles refinansēšanas nodokļu neitralitāte var būt noderīga ieguldītājiem, kuri pārdod savu īpašumu un pērk vairāk īpašumu, izmantojot 1031 nodokļu atlikšanu. Tā kā šīs apmaiņas neļauj tām veikt pirkumus no pārdošanas un pirkšanas darījumiem, labs risinājums ir atgriešanās pēc skaidras naudas izņemšanas. Ieguldītājiem, kas apsver šo stratēģiju, būtu cieši jāsadarbojas ar grāmatvedi un nodokļu juristu, kas ir labi pieredzējis 1031 apmaiņā, lai nodrošinātu, ka to grafiks atbilst IRS noteikumiem, kas šajā jomā mainās.