Satura rādītājs:
- Nodokļu zaudējumu aprēķināšana
- Ieguldījumu nolietojuma apsvēršana
- Kapitāla pieauguma samazināšana
- Gada zaudējumu atskaitījumi
Jūsu otrās mājas pārdošana pircēja nekustamā īpašuma tirgus vidū var izraisīt mājokļa pārdošanu ar zaudējumiem. Un vēl ļaunāk, IRS ļauj jums tikai atskaitīt zaudējumus, ja lietojat savu otro mājokli kā nomas maksu vai citiem ieguldījumu mērķiem. Bet neatkarīgi no tā, vai jums pieder otra mājvieta kā ieguldījums vai personīgai lietošanai, jūs vienmēr varat kompensēt savus citus kapitāla pieaugumus ar zaudējumiem.
Nodokļu zaudējumu aprēķināšana
Jums vienmēr jāaprēķina iegūtais kapitāla zaudējums par otrās mājas pārdošanu un jāziņo par to savam D grafikam, kas prasa, lai jūs vispirms noteiktu, kāda ir jūsu nodokļu bāze otrajā mājā. Jūsu nodokļa bāze ir vienāda ar jūsu iegādes vai būvniecības izmaksām, lielāko daļu no slēgšanas izmaksām un izdevumiem, kas rodas, veicot pastāvīgus mājas uzlabojumus mājās pirms tā pārdošanas. Ja jūs pārdodat māju mazāk nekā nodokļa bāze, aprēķiniet zaudējumus kā pamatu mīnus pārdošanas ieņēmumi.
Ieguldījumu nolietojuma apsvēršana
Ja jūsu otrā mājvieta ir ieguldījums, piemēram, nomas īpašums, jums ir jāsamazina nodokļa bāze kumulatīvajai amortizācijas atskaitījumu summai, kuru jūs pieprasāt mājās līdz tā pārdošanas dienai. Piemēram, ja jūs iegādājaties īres māju 2009. gadā par $ 200,000 un pieprasāt divus gadus ilgu amortizācijas atskaitījumus, kuru kopsumma ir $ 14,242 līdz pārdošanas datumam 2011. gadā, jums ir jāsamazina nodokļa bāze līdz 185 758 ASV dolāriem, lai aprēķinātu zaudējumus otrajā mājā.
Kapitāla pieauguma samazināšana
Sagatavojot nodokļu deklarāciju pēc taksācijas gada beigām, IRS pieprasa, lai jūs ziņotu par visiem kapitāla aktīvu darījumiem ar D grafiku neatkarīgi no tā, vai rezultāts ir peļņa vai zaudējumi. Tā kā jūs aprēķināt savus kapitāla darījumus atsevišķi no citiem ienākumu avotiem, jūs varat veikt visus darījumus kopā, lai galu galā sasniegtu vienu gada neto peļņu vai zaudējumus. Tāpēc nodokļu zaudējumi jūsu otrajā mājā samazina kapitāla pieaugumu, ko jūs ziņojat par citu aktīvu pārdošanu, neatkarīgi no tā, vai peļņa ir saistīta ar citas mājas, akciju, obligāciju vai pat jūsu zīmogu kolekcijas pārdošanu.
Gada zaudējumu atskaitījumi
IRS nodrošina papildu nodokļa atvieglojumu dažiem jūsu kapitāla zaudējumiem, kas ir 3 000 ASV dolāru ikgadējie atskaitījumi no citiem ar nodokli neapliekamajiem ienākumiem. Tomēr šis atskaitījums ir pieejams tikai jūsu ieguldījumu īpašuma zaudējumiem. Tādēļ, ja jūsu otrā mājvieta ir personiskai lietošanai paredzētais īpašums, atskaitījums nav pieejams par zaudējumiem, kas paliek pēc tam, kad ar to ir novērsts kapitāla pieaugums. Bet, ja izmantojat otro mājokli investīciju nolūkos, jūs varat pieprasīt atskaitījumu. Lai gan jūs varat pārnest pārmērīgus kapitāla zaudējumus uz priekšu, lai samazinātu nākotnes kapitāla pieaugumu, tikai jūsu pārnestie ieguldījumu zaudējumi ir tiesīgi saņemt turpmākos 3000 USD atskaitījumus.