Satura rādītājs:
Īpašnieka finansējums notiek, kad nekustamā īpašuma īpašnieks piekrīt pieņemt maksājumus tieši no pircēja, nevis saņemt pirkuma cenu vienreizējā maksājumā no kredītiestādes. Pircējs parasti pārceļas uzreiz, bet neuzņemas īpašumtiesības, kamēr viņš nav pabeidzis visus maksājumus. Šo vienošanos parasti sauc par zemes līgumu. Lai gan Dienvidkarolīnas likumi, kas reglamentē zemes līgumus, ir līdzīgi citu valstu tiesību aktiem, tajos ir atšķirīgas iezīmes.
Hipotēkas un ķīlas
Pircējs zem zemes līguma pieņem īpašumtiesības uz zemi, uz kuru attiecas jebkādas esošās hipotēkas vai īpašuma tiesības. Līdz ar to pircējam pirms līguma parakstīšanas un pirms īpašuma tiesību iegūšanas jāveic zemes gabala meklēšana apgabala zemesgrāmatu nodaļā. Ja īpašums ir reģistrēts hipotēkas vai apgrūtinājuma brīdī, kad pārdevējs nodod īpašumtiesības, pircējs uzņemas tam pakļauto īpašumu, bet tam ir juridiska prasība pret pārdevēju par zaudējumiem. Ja hipotēka vai apgrūtinājums nav reģistrēts, tas tiks dzēsts, kad īpašumtiesības tiek nodotas pircējam, lai gan hipotēku vai ķīlas ņēmējam joprojām būs nenodrošināta prasība pret pārdevēju par nesamaksāto summu.
Noklusējums
Dienvidkarolīna piedāvā mazāk oficiālu aizsardzību pircējiem zem zemes līgumu nekā daudzu citu valstu likumi. Tas ļauj zemes līgumiem ietvert noteikumus par konfiskāciju, kas pārdevējam dod tiesības konfiscēt īpašumu, neizslēdzot vai nemaksājot kompensāciju, ja pircējs nepilda saistības jebkurā maksājuma perioda laikā. Tas nozīmē, ka pircējam mājās nav pašu kapitāla, kamēr viņš nav ieguvis juridisko nosaukumu. Pircēji un pārdevēji var brīvi vienoties par taisnīgāku vienošanos zemes līgumā.
Equitable Relief
Sakarā ar smagām sekām, kas saistītas ar konfiskāciju, pircējs, kurš zaudē visus maksājumus zemes līgumā, var vērsties tiesā pret atvieglojumiem. Lai gan nav tiesību aktos paredzētā aizsardzības, lai palīdzētu pircējiem, kuri zaudē, 2002. gada Dienvidkarolīnas lietā Lewis v. Premium Inv. Corp. konstatēja, ka Dienvidkarolīnas tiesai ir tiesības piespiest pārdevēju slēgt, pārdot īpašumu tiesu pārdošanas un atgriešanās ieņēmumos, kas pārsniedz pircēja nesamaksāto parādu pircējam, tādējādi saglabājot pircēja pašu kapitālu. Tā arī noteica, ka tiesa var atļaut pircējam otru iespēju piederēt īpašumam, ja viņš maksā jaunajam īpašniekam savas neizmaksātā parāda summu noteiktā tiesas noteiktā atpirkšanas periodā. Šie tiesiskās aizsardzības līdzekļi tiek piešķirti tiesās tikai tad, ja lietas faktiskie apstākļi liecina, ka pretējā gadījumā netaisnība varētu rasties.
Nosaukuma pārsūtīšana
Pēc tam, kad pircējs ir pabeidzis visus maksājumus, pārdevējam ir pienākums nodot īpašumtiesības pircējam. Lielākā daļa zemes līgumu pieprasa, lai pārdevējs nodrošinātu "tirgojamu nosaukumu", kas nozīmē, ka īpašumā nav aizņēmumu vai hipotēku. Ja pārdevējs nenodod īpašumtiesības vai ja viņš nodod īpašumtiesības uz defektu, piemēram, neapmaksātu hipotēku, pircējs var celt prasību par atbrīvojumu. Viņš var pieprasīt zaudējumus no pārdevēja, piemēram, nesamaksātās hipotēkas summu, vai viņš var lūgt tiesu uzdot apgabala zemesgrāmatu nodaļai nodot īpašumtiesības uz īpašumu.