Satura rādītājs:
Nodokļu noteikumu saraksts, kas ir izdevīgi nomas īpašniekiem, ir garš. Plaši atskaitījumi, nolietojums, kapitāla pieauguma nodokļa likmes, 1031 apmaiņa un pasīvās darbības zaudējumu noteikumi izriet no politikas, kas veicina nekustamā īpašuma investīcijas. Ja jums pieder nomas īpašums vai domājat par to, ka iegādājāties kādu no tiem, izlaidiet šos noteikumus, lai saprastu ietekmi uz jūsu apakšējā rindā. Pasīvās darbības zaudējumu noteikums, kas saistīts ar aktīvās līdzdalības prasību, ir īpaši vērtīgs jauniem ieguldītājiem, kuri spēlēs pirmajā gadā zaudējumus.
Dalības izpratne
Kad jūs veicat naudu, iznomājot īres maksu, to parasti uzskata par pasīviem ienākumiem. Tas vairāk rodas no paša īpašuma nekā pakalpojums, ko jūs sniedzat. Ja jūs zaudējat naudu, tas ir pasīvs ienākumu zaudējums vai vienkārši pasīvs zaudējums. Peļņa tiek aplikta ar parastiem ienākumiem. Kā tiek nodarīts kaitējums, ir atkarīgs no tā, vai jūs aktīvi piedalījāties īres aktivitātēs. Ja neesat aktīvi piedalījies nomas biznesā, jūs varat ieturēt pasīvos zaudējumus tikai no pasīviem ieguvumiem, piemēram, no citiem nomas īpašumiem. Ja jums nav pasīvā peļņa, jūs varat veikt pasīvos zaudējumus atpakaļ vai uz priekšu uz citiem nodokļu gadiem, kuros jums ir pasīvi ieguvumi, lai kompensētu. Ja jūs aktīvi piedalīsieties, sākot ar 2014. gadu, jūs varat atskaitīt līdz $ 25,000 pasīvā zaudējumā no ne-pasīviem ienākumiem, piemēram, algas no sava darba.
Minimālā īpašumtiesību prasība
Lai sasniegtu aktīvo līdzdalības pārbaudi, jums ir jābūt vismaz 10 procentiem īpašuma, kurā ir pasīvs zaudējums, un jāspēj no pasīvajiem vai aktīvajiem ienākumiem atskaitīt pasīvos zaudējumus. Šim noteikumam nav izņēmumu. Ja jums nepiederēja vismaz 10 procenti īpašuma, jūs nevarat ieturēt pasīvos zaudējumus no jebkuras citas, izņemot pasīvo ieguvumu, lai gan jums joprojām ir atļauts veikt zaudējumus atpakaļ vai pārcelt uz citiem nodokļu gadiem.
Aktīva līdzdalība
Papildus tam, ka jums pieder vismaz 10 procenti īres īpašuma, lai izpildītu aktīvo līdzdalības pārbaudi, jums ir aktīvi jāpiedalās īpašuma pārvaldībā, īpaši vadības lēmumos. Iekšējo ieņēmumu dienests sniedz piemērus, kā aktīvi piedalīties kā reklāmas vienības, nomas maksas savākšanu un remontu veikšanu vai organizēšanu. Tomēr tajā ir precizēts, ka termins "aktīva līdzdalība" ir mazāk stingrs standarts nekā "materiālajai līdzdalībai", ko piemēro nekustamā īpašuma speciālistiem. Lai aktīvi piedalītos, jums nav jārīkojas visos vadības aspektos. Ja apstiprināsiet jaunus īrniekus, nosakāt nomas noteikumus un apstiprināsiet izdevumus, esat izpildījis testu.
Ierobežojumi augstiem ienākumiem
Pilns pasīvā zaudējuma atskaitījums no ne-pasīviem ienākumiem ir pieejams tikai tiem nodokļu maksātājiem, kuriem ir modificēts koriģētais bruto ienākums 100 000 ASV dolāru apmērā vai mazāk (50 000 ASV dolāru vai mazāk, ja precējusies atsevišķi). Tas beidzas virs 100 000 ASV dolāriem un beidzas tikai tiem, kuru ienākumi ir $ 150 000 un vairāk.