Satura rādītājs:
Pavelkot sprūdu uz mājokļa iegādes vienreiz bija tikpat vienkārša kā iepirkšanās par pieņemamu māju, kopējot naudu par priekšapmaksu, nodrošinot finansējumu ar saprātīgu procentu likmi un pēc tam noslēdzot.
Tomēr gados pēc 2008. gada ASV finanšu sabrukuma, kas daļēji izrietēja no mājokļu burbuļa, ko izraisīja bezatbildīga hipotekārā kreditēšana, mājokļu tirgus notika milzīgs satricinājums. Šī ekonomiskā situācija radīja nepieredzētus nekustamā īpašuma tirgus apstākļus, kas noteica mājokļu inventarizāciju, pieejamības un finansēšanas nosacījumus, kas visi ietekmēja optimālu pirkuma laiku.
Neskatoties uz tirgus neparedzamību, potenciālie pircēji var izvairīties no nepareizas iegādes, ievērojot noteiktus drošības pasākumus.
Ar zemām cenām un rekordzemām procentu likmēm mājokļu pieejamība 2012. gadā bija visizdevīgākā kopš 1970. gada.
Valtera Molony, pārstāvis, Nacionālais Realtors asociācija (pārfrāzēts)
Tirgus momentuzņēmums
ASV nekustamā īpašuma tirgus beidzot izbēga no 2008. līdz 2011. gadam. Mājokļu pārdošanas apjomi 2012. gadā uzlabojās par 9,5 procentiem salīdzinājumā ar 2011. gadu, un Nacionālais Mākleru asociācija sagaida, ka pārējie 2013. gada posmi gūs labumu 2014. gadā.
Sliktās ziņas, ja vēlaties iegādāties, ir tas, ka 2013. gada sākumā ir pārdevēja tirgus četros no pieciem reģioniem, sacīja NAR pētnieks un pārstāvis Walter Molony. "Iemesls ir tas, ka mums ir bijis šis lielais krājumu samazinājums," viņš teica.
ASV 2007. gada jūlijā noteica mājokļu inventarizācijas ierakstu ar vairāk nekā 4 miljoniem mājokļu tirgū. 2013. gada janvārī inventārs samazinājās līdz 1,74 miljoniem, kas ir par 25% mazāk nekā 2012. gada janvārī un zemākais inventārs kopš 1999. gada decembra.
NAR sagaida, ka 2013. gada pavasarī krājumi palielināsies sezonāli, teica Molony, bet tas var būt nepietiekams, lai novērstu biežas vairākas cenas vai pietiekami ātri nokristu mājas cenas.
"Cenas ir visstraujāk pieaugušas kopš 2005. gada novembra," sacīja Molony. "Šī iemesla dēļ mēs esam paaugstinājuši mūsu šogad prognozēto cenu (2013. gads). Mēs domājam, ka vidējā cena pieaugs valsts līmenī aptuveni par 7 procentiem."
Vidējā cena 2013. gada janvārī bija 173 600 ASV dolāri, kas ir par 12,3% vairāk nekā iepriekšējā gadā, kas ir 11. mēnesis pēc gada pieauguma. NAR prognoze par vidējo cenu 2013. gadam ir 189 400 ASV dolāri.
"Straujāks nekā parastais cenu pieaugums ir lejupvērsts, ja tas notiek ilgāku laiku, tad galu galā mēs nonākam pie pieejamības problēmām, un jūs sākat cenu noteikšanu cilvēkiem no tirgus," sacīja Molony. "Mēs vēl neesam tur."
Ar zemām cenām un rekordzemām procentu likmēm mājokļu pieejamība 2012. gadā bija visizdevīgākā kopš 1970. gada, viņš teica. Pēc 2008. gada mājokļu krūtīm mājokļu cenas pazeminājās, tik zemas cenas - mājās tika pārdotas mazākas izmaksas nekā aizvietošanas celtniecības izmaksas - daudzi investori uzlējami, uzkrājot lielāko daļu inventāra.
Spēcīgākais faktors, kas kavē tirgu, ir tāds, ka "aizdevēju kopiena ir bijusi riska izvairīšanās… tikai dodot hipotēkas kredītspējīgākajiem aizņēmējiem ar patvaļīgi augstiem kredīta rādītājiem," teica Molony.
Čikāgā, piemēram, "augšupējie pircēji", tie, kas pārvietojas augšup no savām pirmajām mājām, joprojām saskaras ar grūtībām, jo aizdevējiem ir stingrākas prasības, sacīja Čīles Mākers, Čikāgas Realtors asociācijas prezidents.
"Dažiem pircējiem tas ir bijis nomācošs par augstāku cenu punktiem," sacīja Morris. "Viņi tiek lūgti daudz sīkāk, nekā viņi jebkad agrāk bija pieprasīti."
Par labāko piedāvājumu Molony sacīja, ka pircējiem vajadzētu strādāt ar nekustamā īpašuma aģentiem, vēlams pircēja aģentiem.
Kad man vajadzētu iegādāties?
Patērētāju uzticība ir liels stimuls, lai veiktu ievērojamu ieguldījumu, piemēram, mājās, teica Molony. Uzticības saraksta palielināšana ir darba drošība.
"Ja neesat pārliecināts par sava darba stabilitāti, tā ir liela lieta," teica Molony. "Ja jums ir īstermiņa termiņš - teiksim, mazāk nekā dažus gadus - jūs labāk iznomāsiet, jo, visticamāk, jūs nesaņemsiet darījumu izmaksas."
Tipiskais pircējs šodien plāno uzturēties mājās 10 gadus; tipiskais pārdevējs ir deviņus gadus mājās. Agrāk nekustamā īpašuma eksperti uzskatīja, ka cilvēkiem trīs līdz piecus gadus bija sava mājvieta, lai nopelnītu pietiekami daudz kapitāla, lai ieguldījums būtu vērtīgs. Lai gan pēc tirgus sabrukuma bija vajadzīgs ilgāks laiks, lai izveidotu pašu kapitālu, "tas, iespējams, ir taisnība, tagad vai atgriežoties," teica Molony.
Sertificēts finanšu plānotājs Cathy Pareto minēja citus uzticības kritērijus, kurus cilvēkiem vajadzētu apsvērt pirms mājas iegādes.
"Vai jūs pērkat māju ar savu laulāto, vai arī tu pusi pusi ar draugu vai draudzeni?" teica Pareto. "Cik stabila ir šī saikne? Otra daļa būtu, kā tirgus izskatās?"
Finanšu nodrošinājums, kas ir vēl viens standarts. "Cilvēki lielas kļūdas pērk pārāk daudz māju par to, ko viņi var atbalstīt," sacīja Pareto. "Kā izskatās jūsu naudas plūsma? Vai puse no jūsu algas atbalsta jūsu jauno māju? Nu, tas varētu būt posms. Kādi citi ienākumu avoti jums ir?"
Ja potenciālajam pircējam trūkst uzticības kādam no šiem jautājumiem, Pareto un Molony iesaka to nomāt.
Vairāk naudas apsvērumu
Mājokļu tirgus krīze un banku nozares sabrukums ir radījuši hipotēku aizdevējus par naudas aizdevumiem, kas nozīmē, ka potenciālajiem mājokļu pircējiem ir nepieciešams "pienācīgs" kredīts, kas jāapstiprina finansēšanai - "iespējams (kredīta rādītājs) iepriekš minētajos 720 gados", teica Pareto. "Ja jums ir mazāk nekā zvaigžņu kredīts, bankas acīs var būt riskants piedāvājums."
Ja jūsu kredīts ir kaut kas zemāks par lielisku, jūs varat sabojāt sevi ar sliktu aizdevumu.
"Iespējams, ka jūs nevarēsiet pretendēt uz zemajām procentu likmēm, kas tagad ir pieejamas lielākai daļai cilvēku, un jūs nevēlaties maksāt vairāk, nekā jums ir nepieciešams, vai arī izmaksas par šo naudu aizņemšanu," sacīja Pareto.
Pirmo reizi mājsaimniekiem būtu jāzina savu kredīta punktu skaits; ja tas ir zems, viņiem tas jālabo. Maksājiet rēķinus savlaicīgi, neņemiet jaunu parādu parādu un nepieprasiet jaunu kredītkarti vai anulējiet veco, Molony ieteica.
Pircējiem ir nepieciešami pietiekami līdzekļi, lai segtu priekšapmaksu aptuveni 20 procentiem no pirkuma cenas, vai bankas var "pat ne paskatīties uz jums", teica Pareto.
Vidējā iemaksa par pirmo mājokļa pircēju finansējumu, izmantojot Federālo mājokļu administrācijas aizdevumu, ir tikai 4 procenti no pirkuma cenas, atzīmēja Molony. Daudzi pirmreizēji pircēji meklēs savas ģimenes, lai saņemtu palīdzību ar iemaksu.
„Atklāti sakot, Mammas un tēva valsts banka ir ļoti tradicionāls līdzeklis, ko mājokļu īpašnieki izmanto, lai veiktu pirkumu,” viņš teica. Atsaucoties uz ikgadējo mājsaimniecību un pārdevēju NAR aptauju, Molony sacīja: "Kad mēs pirmo reizi lūdzam mājokļa pircējus," Ko jūs izmantojāt, lai veiktu savu iemaksu? " 76 procenti saka ietaupījumus - divdesmit četri procenti - dāvana no radinieka vai drauga, un parasti tas ir viņu vecāku dāvana.
Pircējiem ir nepieciešamas arī naudas izmaksas, lai slēgtu izmaksas, kas atšķiras ģeogrāfiski un pēc darījuma, teica Molony. Gaidiet slēgšanas izmaksas 5% apmērā no mājas vērtības.
Kopumā potenciālajam pircējam ir jāaprēķina, ka 25 procenti no saviem bruto ienākumiem tiek novirzīti uz hipotēku pamatsummu un procentiem. "Tas ļaus jums būt ērti," teica Molony.
Pircēja tirgus pazīmes
Nacionālo mākleru asociācijas pārstāvis Valteris Molony šos apzīmējumus minēja kā pasākumu, kad nekustamā īpašuma cikls pārvēršas pircēja tirgū:
Mājokļu inventarizācija un mēneša piedāvājums, vai laika patēriņš tirgū ir stabils vai neliels pieaugums; pārdevēji var būt motivēti vienoties par noteikumiem. Sešus mēnešus ilgs piedāvājums ir aptuveni līdzsvarots starp pircējiem un pārdevējiem, bet strauji augošs krājumu vai laika patēriņš ārpus sezonas normām varētu būt pircēja tirgus zīme.
Mājokļu cenas ir nemainīgas vai pieaug par mazāk nekā procentu punktu virs inflācijas. Strauji kritušās cenas palielina pieejamību, bet var būt sarkans karogs ar sliktiem vietējiem mājokļiem un ekonomiskiem apstākļiem. Parastais ilgtermiņa cenu pieaugums līdzsvarotā tirgū ir no 1 līdz 2 procentu punktiem virs inflācijas, ko mēra ar patēriņa cenu indeksu.
Saistība starp hipotēku procentu likmēm, mājokļu cenām un ienākumiem ļauj jums tērēt mazāk nekā 25 procentus no bruto ienākumiem hipotēku pamatsummai un procentiem.
Darbavietu radīšana vietējā tirgū nodrošina uzticību un nepietiekamību mājsaimniecībām. Slikta ekonomika atvieglo pirkšanu, bet ilgstošs darbavietu un iedzīvotāju skaita samazinājums nozīmē, ka, pārdodot ar peļņu, var paiet daudz ilgāk nekā parasti. Ar normālu cenu pieaugumu vairums pircēju trīs līdz piecu gadu laikā veido pietiekamu kapitālu, lai veiktu tirdzniecību.