Parāda ienesīguma attiecība

Ienesīgums ir vēl viens atgriešanās termiņš. Piemēram, obligācijas ienesīgums ir procentu likme vai procentu likme, kas dalīta ar pirkuma cenu. Komerciālā īpašuma investīcijās parāda ienesīgums ir aizdevumam raksturīgā riska rādītājs, kas ir aizstājis iepriekšējo aizdevuma vērtības vērtību.

Kredīta un vērtības attiecība

Agrāk aizdevēji aprēķināja summu, ko viņi bija gatavi aizdot kā procentus no īpašuma vērtības. Pirms 2000. gada parastā aizdevuma un vērtības attiecība bija 70 procenti, tāpēc 1 miljona ASV dolāru vērtībā esošais īpašums varētu piesaistīt aizdevumu līdz 700 000 ASV dolāru. Laikā no 2003. līdz 2007. gadam konkurence ar obligāciju ieguldītājiem, kas meklē labus komercīpašuma ieguldījumus, lika par 82 procentiem paaugstināt aizdevumu un vērtības attiecību, un nekustamā īpašuma cenas ievērojami pieauga. Kad īpašuma vērtība sāka samazināties, aizņēmējiem bija jāmaksā vairāk, nekā to īpašumi bija vērts, situāciju sauc par negatīvu pašu kapitālu.

Neto pamatdarbības ienākumi

Komerciālā īpašuma neto darbības ienākumi ir bruto ienākumi, kas saņemti no īpašuma katru gadu, atskaitot darbības izdevumus. Bruto ienākumi ietver visus ienākumus no īpašuma, piemēram, nomas ienākumus, autostāvvietas maksas un ieņēmumus no tirdzniecības automātiem. Darbības izdevumi neietver nekādus kapitāla izdevumus vai procentus par īpašuma iegādi, bet tie attiecas uz tādiem posteņiem kā apdrošināšana, remonts, apkope un komunālie pakalpojumi. Īpašuma NOI ir līdzvērtīga uzņēmuma neto peļņai un ir būtisks faktors galvenajos ieguldījumu rādītājos.

Parāda apkalpošanas seguma attiecība

Parāda apkalpošanas seguma rādītājs nosaka, cik lielā mērā ienākumi no īpašuma sedz tā darbības izdevumus un hipotekāros maksājumus. Lai to aprēķinātu, sadaliet neto pamatdarbības ienākumus ar gada kopējo hipotēku maksājumiem. Viena rezultāta rezultāts ir pārtraukums, un lielākā daļa aizdevēju pieprasa minimālo parāda seguma koeficientu 1,1 attiecībā uz komerciālajiem aizdevumiem un līdz pat 1,3. Praksē tas nozīmē, ka, ja hipotēkas izmaksas par īpašumu kopsummā ir 300 000 ASV dolāru gadā, tad NOI jābūt vismaz $ 330,000 un vēlams 390 000 ASV dolāru.

Parāda ienesīguma attiecība

Parāda faktoru un parāda apkalpošanas seguma koeficientu ir kļuvuši par svarīgākajiem faktoriem, ko komerciālie hipotekārie aizdevēji apsver, lemjot par to, vai ieguldīt īpašumā. Parāda ienesīguma rādītājs parāda NOI kā procentuālo daļu no kopējās aizdevuma summas, tāpēc aizdevums 10 miljonu ASV dolāru apmērā un 1 miljona ASV dolāru apmērā parāda parāda ienesīguma rādītāju 10 miljonu apmērā, kas dalīts ar 1 miljonu jeb 10 procentiem. Jo lielāks parāda ienesīguma rādītājs, jo pievilcīgāks ir ieguldītājs aizdevējam. Lielākā daļa hipotekāro kredītu pakalpojumu sniedzēju noteica minimālo parāda ienesīguma rādītāju 10 procentiem, bet daži pieprasa 11 vai 12 procentus nepastāvīgā tirgū.