Satura rādītājs:
Vērtības iekļaušana komerciālā īpašuma iegādē ir galvenais faktors, lai gūtu peļņu nākotnē un izvairītos no iespējamiem zaudējumiem. Ieguldītājiem ir nepieciešams vienkāršs, bet precīzs veids, kā noteikt vēlamo komerciālā īpašuma iegādes pašreizējo cenu un nākotnes peļņas potenciālu. Pastāv trīs metodes, kas, ja tās tiek izmantotas kopā, sniegs uzticamu skaitli, ko piedāvās kā pārdošanas vai pirkšanas cenu.
Solis
Salīdziniet līdzīgu lielumu ēku nesenās pārdošanas cenas tajā pašā teritorijā. Tā ir tiešā salīdzināšanas pieeja. Agrāk salīdzinājumu pārdošana bija vienīgais vērtētāju domēns. Šodien šī informācija ir viegli atrodama, pateicoties interneta īpašuma salīdzināšanas tīmekļa vietņu nesenajai popularitātei (skatīt resursus). Informācija šajās tīmekļa vietnēs ir apkopota no vairākiem avotiem, ieskaitot apgabala publiskos ierakstus un iepriekšējo pārdošanas sarakstu. Šie skaitļi jāuzskata par aplēsēm. Īpašuma vērtības var mainīties renovācijas, apkārtnes apstākļu un publisko reģistru atjaunināšanas laiku.
Solis
Izmantojiet izmaksu pieejas metodi, lai gan pircējam, gan pārdevējam sniegtu priekšstatu par īpašuma vērtību, pamatojoties uz jebkuras zemes uzlabošanas aizvietošanas izmaksām. Šādi uzlabojumi ietver ēkas, ainavu veidošanu un stāvvietas. Izmantojiet šo metodi tikai kopā ar citām vērtēšanas metodēm. Pircēji un pārdevēji, kuri izmanto tikai šo metodi, var saskarties ar iespējamām neprecizitātēm, pamatojoties uz ēku stāvokli un apkārtējo zemi.
Solis
Izmantojiet Bruto nomas koeficientu. Tas ir precīzāks un noderīgāks līdzeklis komerciālo īpašumu vērtību noteikšanai. Šī aprēķina veikšanai nepieciešamā informācija ietver gada bruto nomas ienākumus, kas reizināti ar gadu skaitu, kuru pircējs uzskata par nepieciešamu, lai samaksātu par pirkumu. Matemātiskā izteiksmē formula ir šāda: Vērtība = Bruto nomas ienākumi x Bruto nomas reizinātājs. Piemēram, īpašums, kas katru gadu veido 100 000 ASV dolāru bruto nomas ienākumus, reizinot ar 10 gadu turēšanas periodu, īpašuma vērtība būtu 1 miljons ASV dolāru. Šīs metodes izmantošana nav īpaši laba brīvajiem dzīvokļiem un / vai birojiem, jo ir vajadzīgs laiks, lai atrastu jaunus īrniekus. Ieguldītājiem savos aprēķinos jāveido vismaz 5% vakances.
Solis
Iekļaujiet Cap Rate metodi, lai noteiktu vērtību. Procentuāli izteikta šī metode tiek aprēķināta, ņemot neto darbības ienākumus un sadalot to īpašuma cenā. Neto pamatdarbības ienākumi (NOI) ir kopējie ienākumi, atskaitot brīvās darba vietas un izdevumus. Piemēram, ja īpašuma NOI ir 50 000 ASV dolāru gadā, un salīdzināmās maksimālās likmes ir 5%, īpašumu var novērtēt 1 miljona ASV dolāru apmērā.